林芝市物業(yè)管理辦法（試行）

 

第一章  總  則

第一條  為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關主體的合法權益，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，推動物業(yè)服務向高品質(zhì)和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好生活需要，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人或者自行管理等方式，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的建筑物以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條  物業(yè)管理應當遵循黨領導下的業(yè)主自治、專業(yè)服務和政府依法監(jiān)督管理相結合的原則。

建立健全社區(qū)黨組織領導下的居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理體系。

推動在物業(yè)服務人、業(yè)主委員會中根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設立黨的基層組織，開展黨的活動，發(fā)揮黨建引領作用。

第四條  市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，制定或者擬定物業(yè)管理相關政策，指導和監(jiān)督縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門開展物業(yè)管理工作。

縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關政策和制度，具體監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務活動，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施物業(yè)管理相關工作。

發(fā)展改革、公安、民政、財政、自然資源、市城市管理、市場監(jiān)管、應急管理、消防救援等部門和機構，按照各自職責，負責物業(yè)管理相關工作及物業(yè)服務企業(yè)開展安全防范服務工作履職情況進行依法監(jiān)督。

第五條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，負責組織、指導業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉換屆和物業(yè)管理委員會組建工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)糾紛。

居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下，指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治工作；指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；履行網(wǎng)格化管理職責，及時排查、化解物業(yè)管理糾紛。

第六條  推動成立和完善物業(yè)行業(yè)協(xié)會。

物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護會員合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵物業(yè)服務人加入行業(yè)協(xié)會。

第七條  引導業(yè)主協(xié)商確定老舊小區(qū)的管理模式，鼓勵聘請專業(yè)化物業(yè)管理服務，推動建立物業(yè)管理長效機制。

 

第二章  業(yè)主及業(yè)主組織

第一節(jié)  業(yè)主及業(yè)主大會

第八條  房屋的所有權人為業(yè)主。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共道路、城鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人綠地的除外；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；

（三）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

（四）物業(yè)服務用房和其他公共場所、共用設施設備；

（五）法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

第九條  業(yè)主應當履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)管理；

（五）按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納專項維修資金；

（六）按時足額支付物業(yè)費；

（七）履行物業(yè)安全使用責任；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，履行義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

物業(yè)使用人根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，履行相應義務。

第十條  建設單位或者前期物業(yè)服務人應當將業(yè)主入住情況及時報告縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合成立業(yè)主大會條件的，縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會、建設單位等委派的代表組成?；I備組人數(shù)應當為7人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定?；I備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十一條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過信息化手段等形式召開。凡書面投票表決的，表決意見由業(yè)主本人簽字；業(yè)主委托代理人簽字的，應當出具書面授權委托書。采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過政府部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

業(yè)主大會會議召開十五日前，業(yè)主委員會應當通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并同時告知居民委員會，居民委員會應當派代表列席會議。

業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第十二條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依照有關法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會的授權開展活動，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）擬訂需要提交業(yè)主大會決定事項的方案；

（五）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；

（六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時足額支付物業(yè)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止；

（八）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（九）定期向業(yè)主通報工作情況，向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權；

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合、支持居民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十三條  業(yè)主委員會人數(shù)由五人以上十一人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)本物業(yè)服務區(qū)域的戶數(shù)和面積等實際情況確定。

業(yè)主委員會可以設候補成員，業(yè)主委員會成員缺額時，候補成員可以遞補為業(yè)主委員會成員。候補成員的人數(shù)及遞補規(guī)則應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定，但人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員的人數(shù)。

業(yè)主委員會成員、候補成員應當為本物業(yè)服務區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。

第十四條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居民委員會推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

業(yè)主大會籌備組應當從前款規(guī)定方式推薦的人選中確定正式候選人名單，報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

引導和支持業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、雙聯(lián)戶長、樓棟長積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會成員。

第十五條  業(yè)主委員會成員、候補委員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（六）將業(yè)主共有財產(chǎn)出售、出租、出借給他人或者設定擔保等侵害業(yè)主共有財產(chǎn)權利；

（七）與物業(yè)服務人有可能影響其公正履行職責的經(jīng)濟往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

業(yè)主委員會成員、候補成員有前款規(guī)定的第一項至第五項行為的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免其資格。在業(yè)主委員會成員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止其履行職責，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條  業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開會議，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當召開臨時會議。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行成員負責召集，有三分之二以上成員出席方可召開，業(yè)主委員會成員不得委托他人出席會議，作出決定時應當經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意。候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。

業(yè)主委員會應當在會議召開五日前將會議議題書面告知街道辦事處或居民委員會、縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門，并聽取意見和建議。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會、縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)情況派代表參加。

業(yè)主委員會主任、執(zhí)行成員無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他成員或者業(yè)主可以申請物業(yè)所在地居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

第十七條  業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則明確。

任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的三分之二，或者業(yè)主委員會拒不依法履行職責損害業(yè)主權益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第十八條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第十九條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定。

第二十條  業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；未按照規(guī)定進行新一屆業(yè)主委員會選舉的，業(yè)主委員會應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到報告后三十日內(nèi)組建換屆小組，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議，在換屆小組成立之日起九十日內(nèi)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆小組人員的構成參照業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其履行職責。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務人等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

第二十一條  業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助移交。

新一屆業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十二條  因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

 

第三章  配套設施與前期物業(yè)

第二十三條  新開發(fā)建設工程項目，建設單位應當按照規(guī)劃要求配置物業(yè)服務用房，滿足物業(yè)管理需求。物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

（一）獨立且相對集中，方便服務業(yè)主；

（二）屬于地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風等正常使用功能，預留通信、網(wǎng)絡、安保預警等端口；

（三）建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積的千分之三配置，且不得少于五十平方米，最高不超過三百平方米；

（四）與建設工程項目同步設計、同步施工、同步交付使用；建設工程項目分期開發(fā)建設的，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)項目總建筑面積千分之三的比例配置臨時物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

物業(yè)服務用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房及業(yè)主活動室等，不得以設備用房等代理物業(yè)服務用房。

第二十四條  規(guī)劃主管部門在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目方案審批、建設工程規(guī)劃許可證時，應當將物業(yè)服務用房配備情況納入審核內(nèi)容，并在方案批復或建設工程規(guī)劃許可證的附件或者附圖上載明。

建設單位在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案時，應當注明物業(yè)服務用房的具體位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務用房納入可銷售范圍。

第二十五條  一次性規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積超過5萬平方米的，新建商品房開發(fā)企業(yè)作為前期物業(yè)管理招標人，在商品房辦理預售許可手續(xù)前，應自行組織或委托專業(yè)招標代理機構，嚴格按照《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，采用公開招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于3個或建筑面積不超過5萬平方米的。經(jīng)縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準后，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應營業(yè)許可和能力的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。

建設單位通過招標或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務后，應當簽訂前期物業(yè)服務合同，明確物業(yè)服務等級，并報縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第二十六條  前期物業(yè)服務人承接新建物業(yè)前，應當按照有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，與建設單位共同對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結果，形成書面查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并于物業(yè)交付使用時在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開承接查驗結果。

對承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在30日內(nèi)予以整改或者委托前期物業(yè)服務人整改。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相關資料到所在地縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門辦理備案手續(xù)。

第二十七條  建設單位應當在銷售物業(yè)前依法制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。

建設單位應當將臨時管理規(guī)約在其銷售場所的顯著位置進行公示。在簽訂物業(yè)買賣合同時，建設單位應當將臨時管理規(guī)約中業(yè)主的權利義務等主要內(nèi)容向業(yè)主予以說明，業(yè)主應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

 

第四章  物業(yè)服務

第一節(jié)  物業(yè)服務人與物業(yè)服務合同

第二十八條  業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托他人管理的，一個物業(yè)服務區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。

電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由符合條件的專業(yè)機構或者人員實施。

第二十九條  物業(yè)服務人在市場主體登記部門辦理登記后，應當及時報屬地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門，錄入相關信息，建立信用檔案，自覺接受指導和監(jiān)督管理。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接30日內(nèi)，持備案申請、物業(yè)服務合同、管理公約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、移交資料清單、查驗記錄、交接記錄等相關資料向物業(yè)所在縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設局辦理備案手續(xù)。已完成承接未備案的物業(yè)服務企業(yè)，應當及時補充備案。

第三十條  業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務人應當落實物業(yè)服務質(zhì)量主體責任，按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接、物業(yè)服務合同簽訂或者變更之日起三十日內(nèi)，持相關資料到所在地縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門辦理備案手續(xù)。

第三十一條  物業(yè)服務人應在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置設立公示欄或通過網(wǎng)絡方式加強信息公示，包括物業(yè)服務內(nèi)容及質(zhì)量標準、物業(yè)服務收費標準、公共事業(yè)價格收費標準、共用部位、公用設施設備經(jīng)營收益以及家政、維修、養(yǎng)老等特約服務項目及收費標準等，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自收取公示收費項目以外的費用。

物業(yè)服務企業(yè)代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

對物業(yè)共用部位、公用設施備案等公共區(qū)域有廣告的，必須公示收益情況或相關情況說明，相關收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

第三十二條  物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。未約定期限的，應當在合同終止之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

原物業(yè)服務人以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒不退出物業(yè)服務區(qū)域，或者拒不移交有關資料或者財物的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、屬地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門等協(xié)調(diào)解決，協(xié)商不成的，依法提起訴訟或者申請仲裁。

第三十三條  物業(yè)服務區(qū)域發(fā)生失管狀況時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開物業(yè)聯(lián)席會議，確定應急物業(yè)服務人，提供供電、供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將服務內(nèi)容、期限、費用等相關事項在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限一般不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

應急物業(yè)服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。

 

第二節(jié)  物業(yè)服務收費

第三十四條  業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定及時足額支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調(diào)整。

物業(yè)服務人不得采取停止或者以限時、限量等方式變相停止供電、供水、供熱、供燃氣和限制車輛進出等方式催交物業(yè)費。

物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)費和其他相關費用。

第三十五條  業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

第三十六條  專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用，不得強制物業(yè)服務人代收費用，不得因物業(yè)服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務人代收費用的，應當簽訂委托代收合同，物業(yè)服務人可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

對未實現(xiàn)向最終用戶收取費用的，專業(yè)經(jīng)營單位應當積極做好設施設備的改造工作，通過信息化建設逐步實現(xiàn)向最終用戶收取費用。

第三十七條  建設單位、物業(yè)服務人利用物業(yè)服務區(qū)域共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，其公共收益在扣除合理成本后歸業(yè)主共有。下列收益屬于公共收益：

（一）利用小區(qū)公共道路或者場地設置停車位收取的車位場地使用費；

（二）利用電梯、車庫、場地、樓體等共用部位、設施發(fā)布廣告的經(jīng)營性收入；

（三）利用物業(yè)服務用房或者公共區(qū)域獲取的出租費；

（四）其他應當歸業(yè)主共有的收入。

公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需要。前期物業(yè)服務期間，公共收益的使用管理由業(yè)主共同決定，且公共收益扣除必要的合理支出后應當主要用于補充住宅維修資金。

公共收益由物業(yè)服務人代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設公共收益賬戶，接受縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督。

 

第五章  物業(yè)的使用和維護

第三十八條  業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人、建設單位應當遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定,按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（二）擅自利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；

（三）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（四）擅自拆改供水、排水、再生水、供燃氣、供暖等管線；

（五）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；

（六）從建筑物中拋擲物品；

（七）制造超標噪音，制造震動、異響等干擾他人正常工作、生活；

（八）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（九）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

（十）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（十一）違反規(guī)定出租房屋；

（十二）法律法規(guī)、規(guī)章和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第三十九條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，與物業(yè)服務人簽訂裝飾裝修服務協(xié)議，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。協(xié)議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內(nèi)容。

業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務協(xié)議或者違反相關規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務人應當及時向有關主管部門報告。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租住宅物業(yè)專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后的十五日內(nèi)告知物業(yè)服務人。

第四十條  住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

房屋轉(zhuǎn)讓時，出讓人應當告知買受人住宅專項維修資金交存及使用情況；辦理轉(zhuǎn)移登記后，該房屋賬戶中結余的維修資金余額隨房屋所有權自動轉(zhuǎn)移；房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結余部分按照產(chǎn)權關系返還相應業(yè)主。

專項維修資金的繳存時間、繳存標準等由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門規(guī)定。

第四十一條  維修、更新和改造共用部位、共用設施設備，需要使用專項維修資金的，維修、更新和改造費用由相關業(yè)主按照約定分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照各自擁有物業(yè)建筑面積所占比例分攤。

未建立專項維修資金或者專項維修資金專用賬戶余額不足的，維修、更新和改造費用由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積所占比例分攤。

發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障、消防設施損壞、專用排水設施功能故障或者其他危及房屋、人身財產(chǎn)安全情形等緊急情況下，需要動用住宅專項維修資金，物業(yè)服務人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以報縣（區(qū)、市）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門核準后，直接申請使用維修資金。

物業(yè)服務人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作。

第四十二條  供電、供水、供熱、供燃氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔由其運營管理的相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對相關管線和設施設備進行維修、養(yǎng)護和更新時，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人應當予以配合。

 

第六章  法律責任

第四十三條  違反本辦法規(guī)定的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責任的，依照其規(guī)定執(zhí)行；

第四十四條  住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會和其他有關部門、單位的工作人員在物業(yè)管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第七章  附則

第四十五條  本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共用的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備。一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、單元門及樓宇對講、綠地、道路、圍墻、大門、監(jiān)控（門禁）設施、路燈、溝渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非經(jīng)營性車場車庫及充電設施、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四十六條  本辦法自印發(fā)起施行，有效期2年。

政策解讀：http://www.www.hnwcn.net/zfxxgkpt/c106772/202505/a969764f1f664fb5b6a8947115eb7a24.shtml